반도체 호황인데 금리인상? 부동산 가격은 어떻게 움직일까

 

안녕하세요 ? 먹마놀입니다

요즘 뉴스를 보다 보면 삼성전자와 SK하이닉스 이야기가 정말 많이 나옵니다.

AI 시대가 열리면서 반도체 수요가 크게 늘었고 우리나라 수출에서도 반도체가 차지하는 비중이 상당히 커졌습니다.

그런데 저는 반도체 뉴스를 보다 문득 이런 생각이 들었습니다.

삼성전자 반도체가 잘 팔리는 것이 내가 사는 집이나 빌딩 가격과 무슨 관계가 있을까?

생각보다 관계가 꽤 깊습니다.

반도체 공장이 바빠지면 벌어지는 일

삼성전자나 SK하이닉스가 반도체를 많이 수출한다고 생각해 보겠습니다.

회사 매출이 늘고 협력업체에도 일감이 생깁니다.

설비투자가 늘어나고 관련 기업들의 실적도 좋아질 수 있습니다.

해외에서 벌어들이는 돈이 많아지면서 우리나라 수출과 경제성장에도 힘이 됩니다.

실제로 올해 우리 경제를 끌어가는 중요한 축 가운데 하나가 반도체입니다.

한국은행도 올해 성장률 전망을 올리면서 반도체 수출 호조를 주요 배경 가운데 하나로 꼽았습니다.

여기까지만 보면 좋은 소식입니다.

그런데 재미있는 것은 그다음입니다.

경제가 좋아지는데 금리에는 부담이 될 수 있다?

보통 우리는 경제가 좋아지면 금리도 내려가고 주식도 오르고 부동산도 좋아질 것이라고 생각하기 쉽습니다.

금리는 조금 다르게 움직입니다.

한국은행은 경제가 얼마나 성장하는지만 보고 금리를 결정하지 않습니다.

물가가 얼마나 오르는지, 가계대출은 어떤지, 집값은 다시 과열되고 있는지, 환율은 안정적인지까지 같이 봅니다.

경기가 예상보다 좋아지면 한국은행 입장에서는 급하게 금리를 낮춰 경기를 살려야 할 이유가 줄어듭니다.

물가까지 예상보다 높다면 금리를 높은 수준으로 유지할 이유가 더 커집니다.

그래서 경제가 잘되는 것이 반드시 금리 인하로 연결되는 것은 아닙니다.

올해는 이 현상이 더 눈에 들어옵니다

한국은행은 지난 2월 올해 경제성장률을 2.0%로 전망했습니다.

그런데 5월에는 전망치를 2.6%로 높였습니다.

소비자물가 상승률 전망도 2.2%에서 2.7%로 높였습니다.

반도체 수출이 잘되고 경기가 예상보다 좋아졌는데 물가까지 예상보다 높아진 것입니다.

한국은행이 금리를 결정하기 상당히 까다로운 환경입니다.

경기만 보면 좋은 뉴스인데 금리를 기다리는 사람에게는 마냥 반가운 뉴스가 아닐 수도 있습니다.

이제 빌딩을 하나 사본다고 생각해 보겠습니다

여기서 부동산으로 넘어가 보겠습니다.

300억원짜리 빌딩을 사려고 하는 사람이 있습니다.

자기 돈 150억원을 넣고 은행에서 150억원을 빌린다고 가정해 보겠습니다.

대출금리가 4%라면 1년 이자가 단순 계산으로 약 6억원입니다.

금리가 5%가 되면 약 7억5천만원입니다.

1년에 1억5천만원 차이입니다.

건물은 그대로입니다.

임대료도 그대로라고 가정했습니다.

그런데 금리 하나가 움직였더니 투자자 손에 남는 돈이 1억5천만원 줄어듭니다.

그러면 매수자는 다시 계산하게 됩니다.

“이 건물을 정말 300억원 주고 사야 하나?”

여기서 금리가 부동산 가격과 연결됩니다.

매수자가 가격을 깎는 데는 이유가 있습니다

요즘 빌딩시장에서는 매도자와 매수자의 가격 차이가 상당히 큰 경우가 있습니다.

매도자는 주변 건물이 얼마에 거래됐는지를 봅니다.

매수자는 앞으로 얼마를 벌 수 있는지를 계산합니다.

특히 대출을 이용하는 매수자는 임대수익에서 이자를 빼고 남는 돈을 봅니다.

금융비용이 높아지면 같은 건물도 예전 가격으로 사기가 부담스러워집니다.

그래서 금리가 높은 시기에는 좋은 건물이 나와도 매수자가 가격을 더 까다롭게 볼 수밖에 없습니다.

그런데 현금이 많은 사람은 계산이 달라집니다

여기서 재미있는 상황이 하나 생깁니다.

300억원짜리 건물을 사면서 200억원을 빌려야 하는 사람과 대출 없이 살 수 있는 사람은 같은 건물을 보고 있어도 상황이 전혀 다릅니다.

금리가 높아질수록 대출 의존도가 높은 매수자의 부담은 커집니다.

현금이 많은 법인이나 자산가는 상대적으로 여유가 생깁니다.

경쟁자가 줄어들면 가격 협상을 할 수 있는 기회도 생길 수 있습니다.

그래서 금리가 높은 시장에서는 현금의 힘이 더 커지는 모습이 나타나기도 합니다.

반도체로 번 돈이 다시 부동산으로 들어올 수도 있습니다

반대 방향도 생각해 볼 수 있습니다.

반도체 호황으로 기업들의 실적과 현금흐름이 좋아지면 그 돈은 어디로 갈까요?

설비를 늘릴 수도 있고 연구개발에 투자할 수도 있습니다.

사옥을 사거나 업무공간을 확보하는 데 자금을 사용할 수도 있습니다.

반도체 호황이 금리에는 부담을 줄 수 있지만 기업의 부동산 매입 여력에는 긍정적인 영향을 줄 가능성도 있는 것입니다.

그래서 경제는 한 방향으로만 움직이지 않습니다.

같은 반도체 호황을 두고도 대출을 많이 쓰는 부동산 투자자와 현금이 많은 기업이 받아들이는 의미가 달라질 수 있습니다.

삼성전자 뉴스가 부동산 뉴스로 보이는 이유

처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.

삼성전자 반도체가 잘 팔리는 것과 서울의 빌딩 가격은 무슨 관계가 있을까요?

직접적인 관계는 없어 보입니다.

그 사이에 여러 단계가 숨어 있습니다.

반도체가 잘 팔립니다.
수출이 늘어납니다.
기업 실적과 경제성장률이 좋아집니다.
물가와 금리정책에도 영향을 줍니다.
은행 대출금리가 움직입니다.
부동산 매수자의 수익률 계산이 달라집니다.
결국 살 수 있는 부동산 가격도 달라집니다.

반대로 반도체 호황으로 돈을 많이 번 기업이 사옥이나 투자용 부동산을 사기 시작하면 새로운 매수자금이 부동산시장으로 들어올 수도 있습니다.

그래서 저는 요즘 부동산을 볼 때 부동산 뉴스만 봐서는 시장의 돈이 어디로 움직이는지 제대로 읽기 어렵다고 생각합니다.

반도체 뉴스도 보고 금리도 보고 기업들이 어디에 돈을 쓰고 있는지도 같이 봐야 합니다.

결국 부동산 가격을 움직이는 것은 건물 자체의 가치와 함께 그 건물을 살 수 있는 돈의 가격과 돈의 흐름이기 때문입니다.

오늘 삼성전자나 SK하이닉스 기사를 보신다면 주가만 보지 마시고 한번 이렇게 생각해 보셔도 재미있겠습니다.

 

“반도체에서 벌어들인 돈은 다음에 어디로 갈까?”

그 돈의 방향을 먼저 읽는 사람이 부동산시장에서도 조금 더 빨리 움직일 수 있지 않을까요?

반도체 호황 → 기업이익 증가 → 설비투자·임금·소득 증가 → 기업·개인의 자금여력 증가 → 주식 등 자산가격 상승 → 일부 자금의 부동산 이동

 

부동산분야에서 일하는 먹마놀에겐 큰 관심입니다 

 

오늘도 즐거운 생활 하시기바라며 오늘도 좋은하루!!!!

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